Bail d'habitation à Paris : cadre légal, encadrement des loyers et procédures

Sources juridiques

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — version consolidée — « Rapports bailleurs-locataires, résidence principale, dispositions d'ordre public. »
• Article 3 loi 1989 — contenu obligatoire du contrat de location — « Mentions obligatoires, surface habitable, loyer, notice d'information. »
• Article 6 loi 1989 — obligation de délivrer un logement décent — « Logement décent, sécurité physique, performance énergétique minimale. »
• Article 7 loi 1989 — obligations du locataire — « Paiement du loyer, usage paisible, assurance, entretien courant. »
• Article 7-1 loi 1989 — prescription triennale — « Actions dérivant du bail prescrites par trois ans. »
• Article 15 loi 1989 — congé et préavis — « Préavis locataire trois mois, bailleur six mois, motifs. »
• Article 22 loi 1989 — dépôt de garantie — « Plafond d'un mois, restitution sous un ou deux mois. »
• Article 24 loi 1989 — clause résolutoire et commandement de payer — « Clause résolutoire obligatoire, délai de six semaines. »
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 — logements contre occupation illicite — « Réduction du délai commandement, clause résolutoire obligatoire. »
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 — réparations locatives — « Liste des réparations à la charge du locataire. »
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 — caractéristiques du logement décent — « Surface minimale, équipements, sécurité, salubrité. »
• Article 140 loi ELAN du 23 novembre 2018 — encadrement des loyers — « Cadre juridique de l'encadrement des loyers à Paris. »
• DRIHL — arrêté n° 2025-06-16-00003 loyers de référence Paris 2025-2026 — « Loyers de référence Paris, 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. »
• DRIHL — carte interactive des loyers de référence — « Consultation par adresse, quartier, type de bail. »
• Ville de Paris — signalement de dépassement du loyer — « Procédure de signalement, compte Mon Paris obligatoire. »
• Code de l'organisation judiciaire, articles L. 213-4-1 à L. 213-4-8 — JCP — « Compétence du juge des contentieux de la protection, baux habitation. »
• Tribunal judiciaire de Paris — pôle civil de proximité — « Compétences JCP, contentieux baux d'habitation. »
• DRIHL — Commission départementale de conciliation de Paris — « Conciliation gratuite, avis de non-conciliation, saisine. »
• Service-public.gouv.fr — saisir le juge des contentieux de la protection — « Procédure, timbre fiscal, assignation, saisine simplifiée. »
• Article L. 412-6 CPCE — trêve hivernale — « Sursis aux expulsions du 1er novembre au 31 mars. »
• Article 1343-5 Code civil — délai de grâce — « Report ou échelonnement du paiement jusqu'à deux ans. »

Procédure étape par étape

1. 1. Conclusion et contenu du bail

   Le bail d'habitation vide portant sur la résidence principale doit être écrit et conforme au contrat-type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. À Paris, depuis le 1er juillet 2019, le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré applicables au logement, ainsi qu'un éventuel complément de loyer justifié. L'état des lieux d'entrée, une notice d'information et un dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, ERP) sont annexés.

   Délai : Avant la remise des clés

   Intervenant : Bailleur et locataire

2. 2. Durée du bail et congé

   Le bail d'habitation vide est conclu pour trois ans minimum (bailleur personne physique ou SCI familiale) ou six ans (bailleur personne morale). Le bail meublé est conclu pour un an, réductible à neuf mois pour les étudiants. Le locataire peut résilier à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois à Paris (zone tendue). Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec un préavis de six mois, pour vendre, reprendre le logement pour lui-même ou un proche, ou pour motif légitime et sérieux.

   Délai : Préavis locataire 1 mois ; préavis bailleur 6 mois

   Intervenant : Partie qui donne congé

3. 3. Dépôt de garantie — encaissement et restitution

   Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie égal à un mois de loyer hors charges (bail vide) ou deux mois (bail meublé). Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois dans le cas contraire. Le locataire doit communiquer au bailleur sa nouvelle adresse. Toute retenue doit être justifiée par des éléments concrets. À défaut de restitution dans le délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges est due au locataire pour chaque mois commencé en retard.

   Délai : 1 ou 2 mois à compter de la remise des clés

   Intervenant : Bailleur

4. 4. Encadrement des loyers à Paris — contrôle et recours

   Le loyer de base d'un logement mis en location ou renouvelé à Paris ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté préfectoral annuel, en fonction du secteur géographique (14 secteurs, 80 quartiers), de l'époque de construction, du nombre de pièces et du caractère meublé ou non. Un complément de loyer est possible, chiffré et justifié dans le bail, mais interdit dans les cas énumérés par l'article 13 de la loi du 16 août 2022 (DPE F ou G, sanitaires sur le palier, humidité, etc.). Si le loyer dépasse le plafond, le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour saisir le bailleur, puis la CDC, puis le JCP. Il peut aussi signaler le dépassement à la Ville de Paris.

   Délai : 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir

   Intervenant : Locataire, CDC, Ville de Paris, JCP

5. 5. Saisine préalable de la Commission départementale de conciliation

   La Commission départementale de conciliation (CDC) de Paris, gratuite, cherche un accord amiable. Sa saisine est obligatoire avant le juge pour certains litiges (état des lieux, charges locatives, dépôt de garantie, décence, ajustement du loyer en zone tendue). La saisine s'effectue par lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat, accompagnée de la fiche de saisine et des pièces. Les parties sont convoquées. En cas d'accord, un document est signé ; à défaut, la CDC rend un avis de non-conciliation, ouvrant la voie au juge.

   Délai : Délai d'instruction : 1 à 5 mois

   Coût : Gratuit

   Intervenant : CDC Paris (DRIHL 75)

6. 6. Loyers impayés — commandement de payer et clause résolutoire

   Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régulariser ; pour les baux antérieurs, le délai reste de deux mois (avis Cass. 3e civ., 13 juin 2024). Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX si l'impayé atteint deux mois de loyer hors charges ou deux mois consécutifs d'impayés.

   Délai : 6 semaines (baux post-29 juillet 2023) / 2 mois (antérieurs)

   Intervenant : Commissaire de justice, CCAPEX

7. 7. Assignation devant le JCP et audience

   À l'expiration du délai du commandement, le bailleur peut faire délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (Pôle civil de proximité, Parvis Robert Badinter). L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité. Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiale), un délai supplémentaire de deux mois après saisine de la CCAPEX s'applique. À l'audience, le juge peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion, condamner au paiement des loyers et indemnités d'occupation, ou accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement jusqu'à trois ans.

   Délai : Notification au préfet : 6 semaines avant l'audience

   Coût : Timbre fiscal : 50 €

   Intervenant : Juge des contentieux de la protection, préfet

8. 8. Commandement de quitter les lieux et trêve hivernale

   Après jugement d'expulsion, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour partir, sauf si le juge l'a supprimé (mauvaise foi, entrée par voie de fait). Aucune expulsion forcée ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale), sauf exceptions. Le concours de la force publique requiert une décision préfectorale ; en cas de refus, la responsabilité de l'État peut être engagée.

   Délai : 2 mois après commandement ; trêve 1er novembre – 31 mars

   Intervenant : Commissaire de justice, préfet, force publique

Délais à connaître

• Préavis locataire (Paris, zone tendue)

  Durée : 1 mois

  Point de départ : Réception de la LRAR ou signification de l'acte de commissaire de justice

  Source : Article 15, I, alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013

• Préavis bailleur (vide)

  Durée : 6 mois

  Point de départ : Réception de la LRAR ou signification de l'acte de commissaire de justice

  Source : Article 15, I, alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

• Restitution du dépôt de garantie

  Durée : 1 mois si EDL de sortie conforme à l'EDL d'entrée, 2 mois sinon

  Point de départ : Remise des clés au bailleur ou à son mandataire

  Source : Article 22, alinéas 3 et 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

• Prescription triennale des actions relatives au bail

  Durée : 3 ans

  Point de départ : Jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits

  Source : Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (créé par la loi ALUR du 24 mars 2014)

• Délai du commandement de payer (loyers impayés)

  Durée : 6 semaines pour les baux post-29 juillet 2023 ; 2 mois pour les baux antérieurs

  Point de départ : Signification du commandement par le commissaire de justice

  Source : Article 24, I loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par loi n° 2023-668 ; avis Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002

• Saisine juridiction — dépassement du loyer de référence majoré

  Durée : 3 mois

  Point de départ : Réception par le bailleur de la demande écrite de mise en conformité du locataire

  Source : Article 140, III de la loi n° 2018-1023 du 23 novembre 2018 (loi ELAN)

• Commandement de quitter les lieux

  Durée : 2 mois

  Point de départ : Signification du commandement par le commissaire de justice

  Source : Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution

• Trêve hivernale

  Durée : Du 1er novembre au 31 mars

  Point de départ : 1er novembre de chaque année

  Source : Article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution

Tribunaux compétents

• Tribunal judiciaire de Paris — Pôle civil de proximité (JCP)

  Parvis Robert Badinter, 75859 Paris Cedex 17, France

  Compétence exclusive, quel que soit le montant, pour toutes les actions dont un contrat de location à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que pour les actions en expulsion (art. L. 213-4-3 et L. 213-4-4 COJ). Statue en dernier ressort jusqu'à 5 000 €, à charge d'appel au-delà.

  Tél : +33 1 44 32 51 51

  Site officiel
• Commission départementale de conciliation (CDC) de Paris — DRIHL 75

  5 rue Leblanc, 75015 Paris (adresse postale : 75911 Paris Cedex 15), France

  Litiges individuels et collectifs relatifs aux baux d'habitation à Paris : fixation et révision du loyer, encadrement des loyers, complément de loyer, charges locatives, dépôt de garantie, état des lieux, décence, réparations. Saisine par LRAR ou voie dématérialisée. Gratuite.

  Tél : +33 1 82 52 40 00

  Site officiel
• Cour d'appel de Paris — Pôle 4 (chambres civiles)

  8 boulevard du Palais, 75001 Paris, France

  Juridiction d'appel des jugements du JCP de Paris lorsque la demande excède 5 000 € ou est indéterminée. Délai d'appel d'un mois à compter de la signification (15 jours pour les ordonnances de référé).

  Tél : +33 1 44 32 52 52

  Site officiel
• Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de Paris

  46 bis boulevard Edgar Quinet, 75014 Paris, France

  Information juridique, financière et fiscale gratuite pour les locataires et bailleurs parisiens. Aide à la compréhension des textes, à la rédaction de courriers, orientation vers les juridictions. N'est pas une juridiction.

  Tél : +33 1 42 79 50 50

  Site officiel

Barèmes et montants

• Dépôt de garantie — bail vide (résidence principale) : Plafonné à 1 mois de loyer hors charges (Dépôt de garantie — bail vide (résidence principale))
  Source : Article 22, alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Dépôt de garantie — bail meublé (résidence principale) : Plafonné à 2 mois de loyer hors charges (Dépôt de garantie — bail meublé (résidence principale))
  Source : Article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé de retard (Pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie)
  Source : Article 22, alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019
• Loyers de référence Paris — arrêté DRIHL du 16 juin 2025 : Loyer de référence, majoré (plafond) et minoré fixés par €/m² selon 14 secteurs géographiques — consultables sur la carte interactive DRIHL (Loyers de référence Paris — arrêté DRIHL du 16 juin 2025)
  Source : Arrêté préfectoral n° 2025-06-16-00003 du 16 juin 2025 ; applicable du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026
• Indice de référence des loyers (IRL) : Publié trimestriellement par l'INSEE (Indice de référence des loyers (IRL))
  Source : Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022
• Timbre fiscal pour saisine du JCP : 50 € (hors aide juridictionnelle) (Timbre fiscal pour saisine du JCP)
  Source : Article 1635 bis Q du Code général des impôts
• Délai de grâce judiciaire : Jusqu'à 3 ans pour apurer la dette locative (Délai de grâce judiciaire)
  Source : Article 24, V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dérogation à l'article 1343-5 du Code civil